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Qu’est-ce qu’une hypothèque et comment est-elle enregistrée ?

Selon la définition officielle, l’hypothèque est une sûreté réelle qui sert à protéger le créancier contre le danger d’insolvabilité. Elle donne au créancier le pouvoir d’exproprier les biens soumis à la garantie, qu’ils appartiennent au débiteur ou à un tiers, et de disposer d’un droit de préemption sur les biens et sur la somme obtenue par l’expropriation. Le bien hypothéqué reste en fait dans la jouissance du propriétaire qui peut continuer à l’utiliser librement. L’hypothèque est établie par inscription dans les registres publics et, une fois la dette éteinte, elle l’est également. Cependant, l’hypothèque est également caractérisée par le droit de suite, c’est-à-dire que si la dette n’est pas éteinte, elle suit le bien sur lequel elle repose même en cas de changement de propriétaire. C’est pourquoi il est très important, avant d’acheter une maison, de vérifier au moyen d’une enquête spéciale si la propriété est grevée d’une hypothèque.

Hypothèque sur la maison : de quoi s’agit-il et comment cela fonctionne-t-il ?

La plupart des prêts hypothécaires concernent des biens immobiliers – l’hypothèque immobilière – placés en garantie de ce que l’on appelle le prêt hypothécaire.
En effet, lorsque vous signez un prêt hypothécaire, vous avez besoin de garanties. C’est donc la maison elle-même qui doit être placée en garantie pour couvrir la dette. En cas de non-paiement d’au moins 18 échéances, la banque ne prend pas légalement possession du bien, mais peut entamer une procédure judiciaire pour récupérer son dû, après qu’un juge ait ordonné la liquidation du bien couvert par la garantie par vente forcée.

Si le contrat de prêt le prévoit, il peut également prévoir de manière autonome la liquidation du bien, à condition de le faire dans les formes prévues par la législation.
Si la vente aux enchères du bien permet d’obtenir une somme d’argent supérieure à la dette, le bien sera rendu à son propriétaire légitime.

Afin d’établir une hypothèque sur le bien, il est d’abord nécessaire de procéder à une évaluation afin de déterminer le montant du crédit qui peut être couvert par le bien. Une autre caractéristique de l’hypothèque est en fait le caractère déterminant, c’est-à-dire que la valeur du crédit garanti doit être déterminée.
Afin de se protéger contre toute dévaluation du bien, les banques exigent l’inscription d’une hypothèque d’une valeur égale, selon la durée, à 150-300% de la valeur fournie avec le prêt.

Le bien est ensuite enregistré chez un notaire.
10 jours après l’inscription, l’hypothèque est consolidée, c’est-à-dire qu’elle devient valable à tous les effets. Normalement, la banque accorde le prêt avant la consolidation de l’hypothèque et débourse le prêt en même temps que la signature du contrat de prêt, auquel cas l’emprunteur doit vérifier si le prêt est déboursé en remboursant immédiatement l’hypothèque ou au moyen d’un préfinancement, ce qui correspondrait à un paiement d’intérêts plus élevé par l’emprunteur.

L’hypothèque reste en place pendant 20 ans, après quoi elle doit être renouvelée.

Une fois le prêt hypothécaire terminé, la banque délivre un certificat exprimant son consentement à la radiation de l’hypothèque des registres publics de propriété, à transmettre aux bureaux compétents par Pec (c’est-à-dire par courrier électronique certifié).

 

Prêt à la construction pour construire ou rénover : comment ça marche ?

Il existe différents types de prêts que les banques sont disposées à accorder, en fonction de l’utilisation que le contractant (c’est-à-dire la personne qui bénéficie finalement du prêt) fera du financement monétaire fourni par l’institution bancaire. Avant de voir  les détails concernant les caractéristiques et les méthodes de demande de ce prêt, il est nécessaire de faire la lumière sur le concept plus général d’hypothèque.

Comment fonctionne le contrat hypothécaire général

Essentiellement, l’hypothèque est un type de contrat qui régit le prêt qu’une banque (qui est juridiquement un sujet appelé prêteur) accorde à un autre sujet (c’est-à-dire l’emprunteur). À partir du moment où l’emprunteur reçoit le prêt (tout ou partie), il est tenu de rembourser le montant. Dans la grande majorité des cas, le prêt est onéreux, c’est-à-dire que l’argent remboursé est recalculé avec des intérêts, de sorte que le coût final est plus élevé que le montant reçu. Tous les détails concernant le montant des intérêts et la manière dont la dette peut être remboursée sont, bien entendu, explicitement définis dans le contrat. De cette façon, l’emprunteur peut connaître immédiatement le montant final net d’inflation. Comme il s’agit d’un prêt, la banque supporte évidemment le risque de ne pas voir la somme d’argent restituée, et demande donc des garanties, souvent par l’intercession d’un tiers appelé garant. Il sera donc nécessaire de démontrer que vous disposez d’un revenu fixe (par exemple, un contrat de travail) qui vous permettra de rembourser le prêt dans le temps, ou d’être en possession d’un bien immobilier ou d’actifs financiers. Les banques fonctionnent de manière différente ; dans chaque cas, le client dispose d’une certaine flexibilité pour choisir la période de remboursement du prêt et, par conséquent, le nombre et le montant des versements. Examinons de plus près le fonctionnement du prêt immobilier.

Qu’est-ce que c’est et comment fonctionne le prêt à la construction

Le prêt à la construction est un prêt accordé à ceux qui ont besoin de liquidités pour construire un bien immobilier ou rénover un bâtiment existant. Comme on peut le voir dans la définition, ce type de prêt est destiné aussi bien à ceux qui ont l’intention de rénover la maison qu’à ceux qui veulent construire une nouvelle maison (dans ce cas précis on parle d’hypothèque construction première maison) et peut s’appliquer aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises.

Il existe des différences importantes entre un prêt à la construction et un prêt destiné plutôt à ceux qui veulent acheter une maison. Dans le cas d’un prêt à la construction, la somme d’argent correspondant au prêt n’est pas versée en une seule fois, comme dans le cas d’un prêt immobilier, mais de manière progressive, c’est-à-dire que le prêt est reporté par tranches en fonction de l’avancement des travaux. En effet, la banque surveille l’avancement des travaux pour s’assurer qu’ils sont en ordre et, généralement, la première partie du montant du prêt est allouée une fois que les fondations ont été posées. Au total, ce montant ne peut dépasser 80 % du coût de la construction ou de la rénovation de la maison et se situe généralement autour de 60-70 %. Ce mode de versement du crédit de construction est donc destiné à protéger la banque contre l’éventualité d’une insolvabilité future du débiteur. Si la maison est déjà construite et prête à être habitée, le bien lui-même constitue une garantie au cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser le montant emprunté. Avec 80 % de la valeur, la banque pouvait récupérer une grande partie de la dette en vendant le bien aux enchères et en protégeant son capital de toute défaillance de l’emprunteur. Dans le cas d’un prêt à la construction, les travaux de construction ou de rénovation impliquent une modification de la valeur réelle du bien. L’octroi d’un prêt au logement cache donc sur le papier beaucoup plus de risques pour l’institution financière : d’une part, la construction ne garantit pas le recouvrement de la valeur prêtée (surtout en cas de suspension de la construction), et d’autre part, la rénovation pourrait avoir un impact négatif sur la vente éventuelle de la maison en dépréciant sa valeur marchande Afin de se prémunir contre ce risque, les banques procèdent donc à un décaissement du prêt en fonction de l’avancement des travaux (SAL) : le capital ne sera décaissé ponctuellement qu’après une expertise technique capable de vérifier la conformité des travaux réalisés aux ouvrages et au calendrier prévu.

Garanties pour un prêt à la construction

Mais outre le versement du prêt par la SAL, comment une banque peut-elle se protéger contre d’éventuels défauts de paiement ? Dans le cas d’un prêt pour la construction d’une maison, il n’est pas possible d’inscrire une hypothèque sur le bien à construire, car son inexistence rend impossible la prise d’une hypothèque. En même temps, le terrain seul ne constitue pas pour la banque un bien pour lequel il est opportun d’accorder un prêt pour l’achat d’un terrain et donc capable de couvrir le montant des sommes déboursées. Pour obtenir un prêt à la construction pour la construction ou la rénovation d’un bien immobilier, il est nécessaire de présenter des garanties appropriées : dans le cas d’un prêt pour la construction d’une nouvelle maison, une hypothèque sera inscrite sur le terrain sur lequel le bien sera construit ; dans le cas d’une rénovation, au contraire, l’hypothèque sera inscrite sur la valeur initiale du bien. L’hypothèque est inscrite au moment de l’octroi du prêt, qui, selon la loi, doit se faire par acte public en présence d’un notaire et sera ensuite inscrit dans les registres publics.

Une autre garantie est la présentation de la dernière fiche de paie ou d’un document fiscal approprié attestant de l’origine des revenus de l’emprunteur et de la possibilité de rembourser la somme demandée. Dans les deux cas, la banque évalue la solvabilité et structure le plan de remboursement en fonction des besoins du débiteur. Les clauses relatives au versement du prêt à la construction sont contenues dans l’acte de prêt.

Délai et coûts du crédit de construction

La durée de remboursement d’un prêt à la construction est contenue dans l’acte de prêt signé en présence du notaire et peut être très variable : approximativement un prêt à la construction a une durée allant d’un minimum de dix-huit mois à un maximum de trente ans. Plus la somme demandée n’est faible, plus la possibilité d’avoir un prêt hypothécaire à court ou moyen terme (5-10 ans) est grand. En ce qui concerne les coûts des prêts à la construction, il faut rappeler qu’au coût de l’hypothèque s’ajoutent d’autres coûts secondaires, qui comprennent les frais d’enquête, les droits et taxes à payer à l’État, les frais de notaire et ceux dus à l’expertise technique. En revanche, les frais couverts par le prêt comprennent ceux relatifs à la conception des travaux, au contrat et aux frais de sécurité (mais pas seulement : pour connaître en détail tous les coûts du prêt à la construction, il faut s’adresser directement à la banque prêteuse). En ce qui concerne les garanties, la banque prend une hypothèque en fonction du projet à réaliser.

Prêt à la construction pour une nouvelle construction

Dans le cas de nouveaux bâtiments, l’hypothèque est placée sur le terrain sur lequel le bâtiment doit être construit, tandis que dans le cas d’une rénovation, c’est le bâtiment qui est hypothéqué. Un autre aspect dont il faut tenir compte est que, dans la plupart des cas, la banque fixe une limite maximale à la durée des travaux, qui correspond généralement à 36 mois. Bien sûr, il est nécessaire de disposer d’une série de documents pour contracter un prêt à la construction (encore plus pour un prêt à la construction verte qui fait partie des prêts verts). Dans ce cas également, il peut y avoir des différences entre les différentes banques, en ce qui concerne certains documents spécifiques requis. En règle générale, il est toutefois toujours nécessaire de fournir les documents établis par le notaire, les documents relatifs à l’hypothèque (afin qu’elle soit fournie en garantie) et tout ce qui est nécessaire pour pouvoir justifier d’un revenu. En outre, dans le cas de nouvelles constructions, le plan cadastral du terrain et les documents prouvant l’achat doivent être fournis. Dans le cas d’un prêt à la rénovation, il faut toutefois présenter le projet de rénovation et le plan financier correspondant.