Acheter une propriété en Suisse – Ce qu’il faut savoir

Foyer spirituel des sports d’hiver et cœur des Alpes, la Suisse est pour beaucoup un lieu de rêve pour une maison de vacances. Mais ce rêve est-il possible ?
La réponse courte est “oui”, mais en tant que confédération de 26 cantons – chacun ayant sa propre constitution, sa propre législature, son propre gouvernement et ses propres tribunaux – la Suisse a la réputation d’être un marché immobilier complexe et très réglementé.
Pour simplifier les choses, nous avons résumé les faits essentiels que vous devez connaître lorsque vous envisagez d’acheter une propriété en Suisse :

  • Disponibilité des biens immobiliers suisses pour les étrangers
  • Ce que vous pouvez acheter
  • Où vous pouvez acheter et les restrictions régionales
  • Processus d’achat d’un bien immobilier suisse
  • Coûts d’achat
  • Impôts fonciers suisses

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Suisse ?

Oui, mais il y a des restrictions imposées au niveau national, régional et local sur ce que les étrangers peuvent acheter et où. Les propriétaires étrangers peuvent occuper leur propriété en Suisse pendant six mois par an au maximum.
Vous ne pouvez pas acheter une propriété au nom d’une société en Suisse.
En outre, bien que cela ne soit pas limité par la loi, si vous êtes un citoyen américain, il est très difficile d’emprunter auprès d’une banque suisse. À moins que vous ne puissiez acheter sans hypothèque, vous devriez envisager d’acheter dans une station balnéaire française, car les banques françaises continueront à prêter. Pour vivre, travailler ou prendre votre retraite en Suisse, vous devrez demander un permis de séjour et, une fois celui-ci obtenu, les propriétés disponibles et le processus d’achat seront différents de ceux décrits ici.

Qu’est-ce que je peux acheter ?

Les étrangers ne peuvent acheter qu’une propriété résidentielle dans une zone touristique. Ainsi, à moins d’être Suisse ou de détenir un permis de séjour suisse, vous ne pouvez pas acheter une propriété à Genève, Bâle, Zurich, Zoug ou dans toute autre ville de Suisse. Les étrangers sont autorisés à acheter des chalets et des appartements dans la plupart des stations de ski suisses, car il s’agit de zones touristiques.
Les étrangers peuvent acheter dans les stations de ski des cantons de Berne, des Grisons, d’Obwald, d’Uri, de Vaud et du Valais.
Cantons où les étrangers peuvent acheter en Suisse
La Lex Koller (la loi Koller) a établi un système de permis de sorte que seules certaines propriétés peuvent être achetées par des étrangers et a restreint la vente de propriétés d’une surface habitable de plus de 200 m2 net aux étrangers. Il y a parfois des exceptions, mais c’est une bonne règle générale.
Plus récemment, la Lex Weber (la loi Weber) a empêché l’octroi de tout permis de construire pour des résidences secondaires dans les communes où les résidences secondaires représentent déjà 20 % du parc immobilier. Par conséquent, d’une manière générale, il n’est pas possible d’acheter des biens immobiliers neufs en Suisse. Il existe quelques exceptions notables, par exemple lorsque des permis antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi Weber sont encore valables ou lorsque des dérogations spéciales ont été accordées par la commune.

Quel est le processus d’achat d’une propriété en Suisse ?

Faire une offre
En prenant conseil auprès d’un agent, vous pouvez faire une offre pour une propriété. Signer un contrat de réservation – Pour les rénovations ou les nouvelles propriétés, il vous sera toujours demandé de signer un contrat de réservation et de verser un petit dépôt. Cette pratique est de plus en plus courante pour les propriétés en revente, en guise de geste de bonne volonté. Le promoteur ou le vendeur contresignera le contrat et la propriété ne sera pas commercialisée auprès d’autres acheteurs potentiels pendant une certaine période, le temps que vous prépariez votre demande de prêt hypothécaire et que vous entamiez le processus d’achat.
Demande de prêt hypothécaire – Les banques suisses prêtent jusqu’à 70 % du prix d’achat. Plusieurs recommandations peuvent être faites avec le concours des fournisseurs d’hypothèques locaux qui connaissent très bien la région et le marché et peuvent garantir un service sans problème avec des documents en anglais.
Nomination du notaire
Une fois que vous avez obtenu une offre de prêt hypothécaire, un notaire suisse sera nommé pour gérer la vente (agissant au nom de l’acheteur et du vendeur). Le notaire est généralement nommé par l’agent qui convient de la vente. Une sélection de notaires préférés dans toutes les stations où il y a des biens en vente est facilement acquérable, qui fournissent des documents en anglais et offrent un service efficace. Vous n’avez pas besoin d’un notaire agissant en votre nom (comme au Royaume-Uni) car le notaire public agit au nom des deux parties.

Demande de permis d’achat pour étranger

La première étape du notaire consistera à collecter toutes les informations nécessaires (informations personnelles des acheteurs, informations personnelles des vendeurs et informations clés concernant la propriété) pour préparer, une demande de permis d’achat pour étranger et l’acte de vente. Le notaire enverra la demande de permis d’achat pour étrangers, qui devra être ratifiée par les autorités cantonales. Cette procédure prend généralement 2 à 4 semaines et ne sera refusée que si vous possédez déjà une autre propriété en Suisse ou si la propriété n’est pas conforme aux règles.

Signature de l’acte de vente

Une fois le permis obtenu, l’acte de vente peut être signé dans un délai de 30 jours (vous pouvez soit être présent chez le notaire pour cela, soit signer une procuration). Le notaire assurera également la liaison avec la banque pour l’enregistrement de votre hypothèque.

Inscription et remise

La vente sera ensuite inscrite au registre foncier. Cela prendra également quelques semaines, mais de nombreux vendeurs et acheteurs accepteront de remettre les clés (et la responsabilité de la propriété) une fois la signature effectuée, car la vente est alors inévitable. Toutefois, la vente n’est officiellement conclue que lorsqu’elle a été inscrite au registre foncier.
Cela semble complexe, mais en fait c’est très facile en travaillant avec des notaires locaux très efficaces et réactifs pour garantir un minimum de tracas aux acheteurs.
Lorsqu’une propriété était louée professionnellement avant la vente, les nouveaux propriétaires reprennent souvent là où les anciens propriétaires se sont arrêtés et il est courant que les contrats de location soient transférés après une vente.

Quels sont les coûts d’achat ?

La Suisse est l’un des pays les moins chers d’Europe pour l’achat d’une propriété, et de loin le moins cher des Alpes. En fait, seuls la Lettonie, la Serbie, l’Ukraine, la Macédoine, la Slovaquie, l’Albanie, la Norvège, l’Estonie, le Liechtenstein, la Lituanie, l’Islande et le Danemark ont des coûts d’achat moins élevés en Europe.
Les coûts totaux d’achat sont généralement de l’ordre de 2,5 % à 3,8 % (taxe d’achat, frais de registre foncier et frais de notaire) dans la plupart des cantons. Le canton de Vaud fait figure d’exception avec des frais d’achat totaux plus proches de 5 %. Tous les frais d’achat sont à la charge de l’acquéreur.
Les frais d’enregistrement de l’hypothèque sont facturés selon une échelle mobile qui varie d’un canton à l’autre. Dans le canton du Valais, il s’agit généralement d’une échelle mobile qui commence à 1 % jusqu’à 200 000 CHF, 0,8 % jusqu’à 500 000 CHF et environ 0,7 % au-delà de 1 million de CHF. Dans le canton de Vaud, il est calculé sur une échelle mobile commençant à 0,6 % du prêt et diminuant jusqu’à 0,44 % plus le prêt est important.
Il est toutefois possible d’éviter de payer la taxe d’inscription hypothécaire s’il existe une hypothèque sur un bien immobilier. Dans ce cas, vous pouvez demander le transfert de cette “note” hypothécaire à votre nom et l’utiliser comme hypothèque/la base d’une hypothèque sur la propriété.

Quels impôts dois-je payer sur une maison de vacances en Suisse ?

Les étrangers qui possèdent une propriété en Suisse paient des impôts à trois organismes – le gouvernement fédéral, le canton et la commune. À titre indicatif, le montant total annuel des impôts fonciers en Suisse sera de l’ordre de 0,6 % du prix d’achat. Voir : https://inp-finanz-romandie.ch/ pour en savoir plus sur le financement immobilier

Acheter une maison en Suisse : Le guide complet

Acheter une maison en Suisse n’est pas une mince affaire. Le processus comporte de nombreuses étapes. Vous devrez remplir de nombreux formulaires et vous renseigner sur de nombreux sujets.
Le guide complet sur l’achat d’une maison en Suisse
Ce guide est là pour vous aider dans le processus d’achat d’une maison en Suisse. Nous allons passer en revue toutes les étapes nécessaires du processus.

Acheter une maison en Suisse

Nous sommes récemment passés par le processus d’achat d’une maison en Suisse. Après de nombreux mois de recherche, nous avons finalement trouvé la maison que nous voulions. Et finalement, nous l’avons eue ! Cependant, nous avons fait plusieurs erreurs en cours de route. Et nous avons appris une tonne de choses sur l’achat d’une maison en Suisse. Ce n’est pas un processus simple. Grâce à ce guide, nous espérons que vous serez en mesure de profiter d’un processus plus facile que le nôtre. Et cela vous aidera à éviter certaines des erreurs que nous avons commises !
Dans cet article, nous allons surtout parler de maisons. En effet, nous sommes nous-mêmes en train d’acheter une maison. Mais la plupart des choses dont nous allons parler sont les mêmes si vous cherchez à acheter un appartement. Gardez à l’esprit que on n’est pas un expert en immobilier. Mais nous venons de passer par le processus d’achat d’une maison en Suisse. On veut donc partager toutes les informations dont on dispose sur le sujet. Si vous avez déjà une maison, vous devrez également vendre votre ancienne maison (ou la louer). On ne va pas aborder ce sujet. Mais dans ce cas, vous êtes déjà passé par l’achat d’une maison, donc cela devrait être plus facile. Et tout le processus d’achat devrait être pratiquement le même.

1. Recherchez le montant que vous pouvez vous permettre

Avant même de commencer à chercher des maisons ou des appartements, vous devez savoir combien vous pouvez vous permettre. Si vous envisagez d’acheter une maison, vous devez savoir exactement quelle maison vous pouvez acheter.
Une des maisons que nous ne pouvions pas nous permettre
De nombreuses personnes ne font pas suffisamment de recherches à ce sujet et, une fois qu’elles ont trouvé une maison qui leur plaît, elles se rendent compte qu’elles ne peuvent pas se la permettre. C’est décourageant quand cela arrive. Nous avons fait cette erreur lorsque nous avons commencé à chercher. Nous n’avons pris en compte que la mise de fonds et les taux d’intérêt actuels. Et nous nous rendons compte que nous étions un peu courts pour les maisons que nous recherchions. Donc, cela doit être votre première étape !

Assurez-vous d’avoir suffisamment de liquidités

Lorsque vous achetez une maison, vous avez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 % en général. Sur ce montant, la moitié au moins doit être versée en espèces et le reste peut provenir de vos avoirs de retraite. Par conséquent, si vous ne disposez pas d’au moins 20 % de la maison, vous devriez essayer de revoir vos attentes à la baisse.
En général, vous aurez besoin d’un supplément de 5 % en espèces. Ces liquidités supplémentaires couvriront tous les frais que vous aurez à payer. Mais cela peut être assez loin dans le futur. Vous pouvez donc économiser cet argent pendant la recherche d’une maison.

Assurez-vous d’avoir un revenu suffisant

Deuxièmement, lorsque vous achetez une maison, vous devez également vous assurer que vos revenus sont suffisants pour que la banque vous accorde un prêt hypothécaire. Les banques utilisent actuellement un taux d’intérêt de 4,5 % pour vérifier si vous pouvez vous permettre de contracter un prêt hypothécaire, indépendamment des taux d’intérêt actuels. Il est essentiel de le savoir. En plus de cela, elles compteront environ 1 % d’amortissement et 0,7 % de frais d’entretien. Cela donne un coût total de 6,2 % sur la base de la valeur de l’hypothèque (qui correspond généralement à 80 % de la valeur de la maison).Tous ces frais devront représenter moins de 33 % de vos revenus. N’oubliez pas qu’ils prendront en compte votre revenu net. En outre, il existe certaines restrictions concernant la prise en compte d’une prime, par exemple. Mais il faut parfois en tenir compte pour chaque banque en particulier.
Sur la base de ces informations, on peut calculer le montant qu’on peut se permettre. Les gens peuvent se permettre une valeur de maison de (Revenu net / 3) * (1 / 0.062) * (1/0.8). Par exemple, un revenu net de 80’000 CHF permet une maison d’une valeur de 537’000 CHF au maximum.
Si votre revenu n’est pas suffisant et que vous voulez quand même acheter la maison, vous devrez réduire le montant de la dette. Pour cela, vous devrez investir davantage de liquidités dans la maison. Mais vous devez penser à augmenter vos revenus ou à limiter vos attentes si vous ne pouvez pas vous le permettre. Pour plus d’informations sur cette étape, on vous recommande de lire le guide complet sur les hypothèques en Suisse.

2. Réfléchissez à l’endroit où vous souhaitez obtenir une hypothèque

Même s’il est très tôt dans le processus, c’est peut-être déjà le bon moment pour faire quelques comparaisons. Pour acheter une maison, vous aurez besoin d’une banque qui vous accordera un prêt. En théorie, vous pourriez acheter entièrement en espèces, mais il y a peu d’intérêt à le faire et personne n’aurait assez de liquidités.
La raison de cette étape est de vous préparer au moment où vous devrez faire une offre aux vendeurs. Il faut parfois un certain temps pour établir une relation avec une banque. Donc, si vous n’avez même pas fait de recherches sur les banques avant de visiter les maisons, vous serez désavantagé. À ce stade, vous avez peut-être déjà une idée de l’hypothèque que vous voulez. Vous n’êtes pas obligé de vous décider, mais avoir quelques idées pourrait vous aider. À partir de là, vous pouvez comparer les banques qui proposent des prêts hypothécaires. Le seul comparateur d’hypothèques bon et neutre qu’on connaisse est le comparateur d’hypothèques. Ce comparateur devrait vous donner une bonne idée des banques intéressantes. Vous devriez noter les deux ou trois banques les moins chères de la liste.
Si vous avez déjà une bonne relation bancaire avec une banque qui propose des prêts hypothécaires, vous devriez également les considérer. Il est utile que vous soyez déjà client chez eux. Si vous avez déjà une relation avec une assurance qui propose des prêts hypothécaires, vous pouvez également les mettre sur la liste. Les compagnies d’assurance offrent parfois des conditions très intéressantes, mais il y a des limites, bien sûr.
Ceci étant fait, vous devriez avoir une liste de banques potentielles qui seraient intéressantes pour vous.

3. (Facultatif) Premier contact avec les banques

Maintenant que vous savez quel est le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre et quelles sont les banques qui vous intéressent, vous voudrez peut-être confirmer ces informations auprès de la banque.
Cette étape est facultative car, à ce stade, vous n’avez pas de maison à présenter à la banque. Ainsi, malheureusement, la plupart des banques ne vous prendront pas très au sérieux. Si vous avez déjà une relation avec une banque, vous pourriez avoir un avantage ici.
Cependant, vous disposez d’un bel avantage à ce stade : le temps ! Lorsque vous voulez faire une offre pour une maison, vous pouvez être pressé par le temps. Mais avant cela, vous avez beaucoup de temps. Il n’y a donc pas de mal à établir un premier contact avec les banques de votre liste.
N’oubliez pas qu’à ce stade, vous ne devez rien signer avec la banque. Et si le conseiller bancaire est trop pressant, vous devez l’éviter. Vous voulez un contact honnête qui vous aidera, et non quelqu’un qui essaiera de vous vendre des options coûteuses. Avec le banquier, vous devriez discuter du montant que vous pouvez vous permettre. Vous pouvez déjà commencer à discuter des différentes options de prêts hypothécaires. Et vous devriez demander combien de temps il leur faudra pour vous donner une réponse une fois que vous aurez trouvé une maison. Certaines banques sont beaucoup plus lentes que d’autres.

 

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