Conseils pour votre projet immobilier en Suisse

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5 FAÇONS DE SE LANCER DANS LA PROMOTION IMMOBILIÈRE POUR LA PREMIÈRE FOIS

Vous êtes prêt à rejoindre les 2,5 millions d’investisseurs immobiliers et à vous constituer votre propre part d’un secteur qui offre des rendements fiables depuis 20 ans.

L’attrait de la brique et du mortier est évident pour les promoteurs débutants : la demande des propriétaires et des investisseurs immobiliers potentiels continue de dépasser l’offre, et la promotion immobilière offre deux incitations distinctes mais convaincantes aux entrepreneurs prêts à faire le grand saut :

Plus-value en capital : la valeur de votre patrimoine immobilier augmente avec le temps. Plus tard, vous pourrez vendre vos propriétés individuellement ou en tant que portefeuille complet et réaliser une plus-value substantielle.

Génération de revenus : si vous décidez de conserver votre bien et de le mettre en location, vous obtenez un revenu régulier grâce aux locataires.

Les 5 stratégies de développement immobilier les plus populaires auprès de nos clients sont les suivantes :

Achat d’une propriété résidentielle à rénover : pour la vente ou la location.

Achat d’une propriété commerciale à convertir en propriété résidentielle

construire une résidence secondaire ou des locaux commerciaux sur votre propriété

Acheter un terrain pour faire un développement complet

Acheter un terrain pour obtenir un permis de construire et le revendre à un autre promoteur.

Financement de la rénovation immobilière

 

  1. Acheter une propriété résidentielle à rénover : pour la vente ou la location

Les promoteurs potentiels sont irrésistiblement attirés par les maisons et appartements délabrés et vétustes qui ont besoin d’une réparation rapide et d’un relooking.

L’immobilier résidentiel est un excellent point de départ pour les promoteurs débutants : il permet de tirer parti de votre propre expérience en matière d’achat et de rénovation de maisons, sans faire appel à des spécialistes du marché de l’immobilier commercial, des unités de stockage, des bureaux ou des logements étudiants.

Prévoyez une marge bénéficiaire d’au moins 20 % pour un projet de réparation et de transformation.

Soyez prêt à vous retirer si la marge bénéficiaire n’est pas suffisante.

Les opportunités qui vous paraissent évidentes séduiront également les bricoleurs qui se feront concurrence pour faire monter les prix.

Le profit est décidé dès le départ avec le prix d’achat : vous pouvez contrôler le montant que vous payez ; le marché décide du prix de vente.

Financement du développement pour les projets de construction

Un conseil pour les nouveaux promoteurs immobiliers :

Chaque bien immobilier a une “valeur plafond” : le montant le plus élevé auquel le bien peut être vendu sur le marché libre.

Même les équipements et les finitions les plus haut de gamme ne permettront pas d’atteindre un prix supérieur à ce plafond.

Plutôt que d’acheter la proverbiale pire maison dans la meilleure rue, identifiez la prochaine meilleure rue, le prochain quartier en plein essor.

Suivez les conseils des agents immobiliers : les espaces de vie ouverts peuvent ajouter plus de valeur qu’une extension.

Soyez clair sur votre objectif d’investissement dès le départ : vendre ou louer.

Un financement abordable pour un promoteur de maisons à étage

Notre cliente a créé une entreprise très rentable en effectuant des rénovations rapides sur des maisons de prix modeste en dehors.

Elle a acheté sa dernière propriété pour 112 000 CHF, a prévu de dépenser 13 000 CHF en rénovations et était sûre de pouvoir vendre à 165 000 CHF.

Le problème est que les montants des prêts sont parfois trop faibles pour intéresser de nombreux prêteurs.

Nous savons que son entreprise est en pleine croissance et nous avons travaillé avec elle sur d’autres projets. Nous avons été heureux de prendre le temps de lui trouver un financement relais à 0,79%.

Mise en location de la propriété

Si vous envisagez de conserver votre propriété, à moins qu’elle ne nécessite des rénovations structurelles majeures, vous rechercherez probablement un prêt hypothécaire pour financer l’achat.

Le quartier dans lequel vous avez acheté et vos prévisions de revenus locatifs influenceront vos décisions d’aménagement :

  • le nombre de chambres
  • Ce bien est-il susceptible d’attirer des familles, des étudiants ou de jeunes professionnels ?
  • Location simple

Le choix le plus populaire pour les premiers investisseurs : un contrat avec un seul locataire, un couple ou un groupe familial.

Les revenus locatifs mensuels permettent de rembourser votre prêt hypothécaire et les autres frais de gestion et d’entretien, tout en vous permettant de réaliser des bénéfices.

Une seule relation avec le locataire à gérer, des frais de gestion réduits et de bonnes chances qu’il reste à long terme.

Risque de périodes de vide, lorsque la propriété est vide et que vous ne recevez aucun revenu, ce qui peut réduire à néant votre rentabilité annuelle.

Rénovation d’un bien à louer

Maison à occupation multiple (MOM)

Location de chambres individuelles dans une maison où le salon, la salle de bain et la cuisine sont partagés par les occupants.

Contrats de location individuels.

Possibilité d’un rendement locatif mensuel beaucoup plus élevé.

Mais avec des coûts de gestion et d’entretien plus élevés.

Une grande MOM loué à cinq locataires individuels ou plus offre une rentabilité encore plus grande (avec des responsabilités de gestion plus importantes).

Avec une MOM ou une Large MOM, même si la maison n’est pas entièrement occupée, vous continuez à percevoir des revenus locatifs.

Mais il peut être plus compliqué d’organiser les réparations et les mises à niveau nécessaires.

Vendre le bien rénové

Le prêt hypothécaire à long terme ne convient pas si vous avez l’intention de revendre le bien après l’avoir rénové. Les frais de remboursement anticipé (FRA) en cas de sortie anticipée du prêt hypothécaire pourraient anéantir une grande partie de vos bénéfices.

Vous rechercherez un financement à court terme sous la forme d’un prêt relais, ou d’un financement relais, qui peut être remboursé à tout moment – dès que vos travaux sont terminés.

 

Pour en savoir plus : https://osezgeneve.com/questions-reponses-taux-hypothecaire/

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